Ein Wasserschaden ist der Albtraum jedes Immobilienbesitzers und Mieters. Ob durch einen Rohrbruch, Hochwasser oder schleichende Leckagen – sobald Wasser unkontrolliert in die Bausubstanz eindringt, beginnt ein Wettlauf gegen die Zeit. Doch das Wasser selbst ist oft nicht das größte langfristige Problem. Die eigentliche Gefahr lauert in dem, was folgt: Schimmelpilzbefall. Bereits wenige Tage nach dem Feuchtigkeitseintritt können sich mikroskopisch kleine Sporen auf Tapeten, Estrich und Dämmmaterialien ansiedeln und zu sichtbaren Kolonien heranwachsen. Dies gefährdet nicht nur die Bausubstanz massiv, sondern stellt auch ein erhebliches Gesundheitsrisiko für die Bewohner dar. In diesem Artikel erfahren Sie fundiert und wissenschaftlich belegt, wie Schimmel nach einem Wasserschaden entsteht, welche gesundheitlichen Risiken konkret bestehen, wie Sie den Befall sicher nachweisen und welche rechtlichen sowie sanierungstechnischen Schritte jetzt notwendig sind.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Schnelles Wachstum: Bereits bei einer relativen Luftfeuchte von 80 % an der Materialoberfläche finden fast alle Schimmelpilzarten ideale Wachstumsbedingungen.
- Gesundheitsrisiko: Schimmelpilze wie Aspergillus fumigatus oder Stachybotrys chartarum können Allergien, toxische Reaktionen und Infektionen auslösen.
- Nachweis ist entscheidend: Nicht jeder Befall ist sichtbar. Verdeckter Schimmel hinter Tapeten oder im Estrich erfordert professionelle Messmethoden (z. B. MVOC-Messung oder Materialproben).
- Sanierung: Eine bloße Abtötung (z. B. mit Fungiziden) reicht nicht aus, da auch tote Sporen allergen wirken können. Die Biomasse muss vollständig entfernt werden.
- Mietrecht: Bei erheblichem Schimmelbefall und Gesundheitsgefahr sind Mietminderungen bis zu 100 % möglich, jedoch immer abhängig vom Einzelfall.
Die biologischen Grundlagen: Warum Schimmel nach Wasser wächst
Um das Risiko nach einem Wasserschaden zu verstehen, muss man die biologischen Bedürfnisse der Pilze betrachten. Schimmelpilze sind ubiquitär, das heißt, ihre Sporen sind praktisch überall in unserer Umwelt vorhanden. Damit aus einer Spore jedoch ein wachsendes Myzel (das Pilzgeflecht) wird, müssen drei Faktoren zusammenkommen: Feuchtigkeit, Temperatur und Nährboden[1].
Der Faktor Feuchtigkeit und Wasseraktivität
Das entscheidende Kriterium für das Wachstum ist die dem Pilz zur Verfügung stehende Feuchte. Wissenschaftlich wird dies oft mit dem sogenannten aw-Wert (Wasseraktivität) beschrieben. Verschiedene Materialien binden Wasser unterschiedlich stark. Interessanterweise benötigen Pilze kein flüssiges Wasser; eine hohe relative Luftfeuchte an der Oberfläche des Materials reicht aus. Die Feuchtegrenze, unterhalb derer in Gebäuden kein Wachstum auftritt, liegt bei etwa 70 % relativer Luftfeuchte. Ab 80 % sind die Bedingungen für fast alle innenraumrelevanten Schimmelpilze optimal[1].
Nach einem Wasserschaden sind Baustoffe wie Gipskarton, Estrich oder Tapeten oft vollständig durchnässt. Selbst wenn das Wasser abgepumpt wird, bleibt die Materialfeuchte lange hoch genug, um den aw-Wert im kritischen Bereich zu halten.
Nährboden und Temperatur
Schimmelpilze sind genügsam. Sie benötigen Kohlenstoff- und Stickstoffquellen, die in fast allen organischen Materialien (Tapeten, Kleister, Holz, Staub) vorhanden sind. Selbst auf mineralischen Untergründen wie Beton oder Putz können Pilze wachsen, wenn sich dort organische Verschmutzungen oder Staub abgelagert haben[1]. Die optimale Wachstumstemperatur für die meisten Arten liegt bei etwa 30 °C, aber das Wachstum beginnt bereits knapp über 0 °C und reicht bis etwa 50 °C. Wohnraumtemperaturen sind also ideal für die Besiedlung[1].
Wissenschaftlicher Fakt: Isoplethensysteme
Die Wissenschaft nutzt sogenannte Isoplethensysteme, um vorherzusagen, wann Schimmel wächst. Diese Grafiken zeigen, dass die Auskeimung von Sporen eine Funktion aus Zeit, Temperatur und Feuchte ist. Je höher die Feuchte und je optimaler die Temperatur, desto schneller keimt der Pilz – oft innerhalb weniger Tage nach dem Wasserschaden[1].
Gesundheitliche Risiken durch Schimmelpilze
Schimmel nach einem Wasserschaden ist nicht nur ein optisches oder strukturelles Problem, sondern eine ernsthafte Bedrohung für die Gesundheit. Die Wirkungen lassen sich in allergene, toxische und infektiöse Effekte unterteilen.
Allergien und Atemwegserkrankungen
Grundsätzlich sind alle Schimmelpilze in der Lage, Allergien auszulösen. Dies betrifft Typ-I-Allergien (Soforttyp, z. B. allergisches Asthma, Schnupfen) sowie Typ-III- und Typ-IV-Allergien. Besonders problematisch ist, dass allergene Bestandteile auch nach dem Abtöten oder Austrocknen des Pilzes (z. B. nach einer Desinfektion) erhalten bleiben und über den Hausstaub weiter verbreitet werden können[2]. Studien zeigen, dass Bewohner in feuchten, schimmelbelasteten Wohnungen signifikant häufiger an Husten, Giemen und Atemwegsinfekten leiden.
Toxische Wirkungen (Mykotoxine)
Einige Schimmelpilze produzieren Stoffwechselprodukte, die für den Menschen giftig sind: Mykotoxine. Diese können krebserregend (kanzerogen), leberschädigend (hepatotoxisch) oder nierenschädigend (nephrotoxisch) wirken. Bekannte Beispiele sind Aflatoxine (gebildet von Aspergillus flavus) oder Ochratoxin A (gebildet von Aspergillus ochraceus)[2]. Besonders gefürchtet nach Wasserschäden ist der Pilz Stachybotrys chartarum (oft als "schwarzer Schimmel" bezeichnet), der auf sehr feuchten, zellulosehaltigen Materialien wie Gipskarton wächst. Seine Toxine (Satratoxine) können starke Reizungen und systemische Beschwerden auslösen[2].
Infektionsgefahr
Für gesunde Menschen ist das Infektionsrisiko gering. Für immungeschwächte Personen (z. B. nach Transplantationen, Chemotherapie oder bei AIDS) können bestimmte Schimmelpilze jedoch lebensbedrohliche systemische Infektionen verursachen. Der wichtigste Erreger hierbei ist Aspergillus fumigatus, der als pathogen eingestuft wird und Lunge sowie andere Organe befallen kann[2][3]. Solche Pilze werden in Risikogruppe 2 eingestuft und erfordern bei der Sanierung besondere Schutzmaßnahmen.
Nachweis und Diagnose: Wie erkenne ich den Befall?
Nach einem Wasserschaden ist der Schimmel oft sichtbar (schwarze, grüne oder braune Flecken). Doch häufig wächst er im Verborgenen: unter dem Estrich, hinter Wandverkleidungen oder in Dämmschichten. Hier sind professionelle Nachweismethoden gefragt.
Sichtbarer Befall und Materialproben
Bei sichtbarem Befall können Materialproben (z. B. ein Stück Tapete oder Putz) im Labor untersucht werden. Dies ermöglicht die genaue Bestimmung der Pilzart und des Befallsgrades (KBE/g - Koloniebildende Einheiten pro Gramm)[2]. Für eine erste Einschätzung zu Hause eignen sich auch Abklatschproben oder Sedimentationstests, wie sie in Selbsttest-Kits angeboten werden. Hierbei werden Nährböden aufgestellt, auf denen Sporen aus der Luft sedimentieren und auskeimen[5].
Verdeckter Befall und MVOC-Messung
Ein modrig-muffiger Geruch ist oft das erste Indiz für verdeckten Schimmel. Dieser Geruch stammt von flüchtigen organischen Verbindungen (MVOC - Microbial Volatile Organic Compounds), die von den Pilzen produziert werden. Zu den typischen Stoffen gehören 3-Methylfuran, Geosmin (erdiger Geruch) oder 1-Octen-3-ol (pilzartiger Geruch)[2]. Eine MVOC-Messung der Raumluft kann Hinweise auf einen versteckten Schaden geben, ohne dass Bauteile sofort geöffnet werden müssen.
Luftkeimmessung
Um die Belastung der Atemluft zu prüfen, wird eine Luftkeimmessung durchgeführt. Dabei wird ein definiertes Luftvolumen auf einen Nährboden gesaugt. Wichtig ist hierbei immer eine Referenzmessung der Außenluft, da Schimmelsporen auch natürlich in der Umwelt vorkommen. Innenraumkonzentrationen, die deutlich über der Außenluft liegen oder ein ganz anderes Artenspektrum aufweisen (z. B. Indikatororganismen wie Aspergillus versicolor), weisen auf einen Feuchteschaden hin[2].
Sanierung: Was tun bei Schimmel nach Wasserschaden?
Ist der Befall bestätigt, muss gehandelt werden. Das Landesgesundheitsamt Baden-Württemberg und das Umweltbundesamt geben klare Leitlinien vor. Oberstes Gebot: Die Ursache der Feuchtigkeit muss dauerhaft beseitigt sein, bevor saniert wird (Trocknung)[2].
Kleine Schäden (unter 0,5 m²)
Oberflächlicher Befall auf kleinen Flächen kann oft selbst saniert werden. Glatte Oberflächen (Glas, Metall, Keramik) können mit Haushaltsreinigern gereinigt werden. Poröse Materialien wie Tapeten sollten entfernt werden. Zur Desinfektion empfiehlt sich 70-80%iger Alkohol (Ethanol), da dieser im Gegensatz zu Essig keine Nährstoffe für erneutes Wachstum hinterlässt. Essig neutralisiert sich auf kalkhaltigen Wänden und verliert seine Wirkung[2]. Wichtig: Tragen Sie Schutzkleidung (Handschuhe, Maske, Brille)!
Große Schäden und professionelle Sanierung
Bei Befall größer als 0,5 m² oder tiefgehenden Schäden (z. B. im Mauerwerk oder in der Dämmung) muss eine Fachfirma beauftragt werden. Hier gelten strenge Arbeitsschutzvorschriften (Biostoffverordnung). Der Sanierungsbereich muss oft staubdicht abgeschottet werden ("Schwarz-Weiß-Bereich"), um eine Verbreitung der Sporen in die restliche Wohnung zu verhindern[2]. Befallene poröse Materialien wie Gipskartonplatten oder Dämmwolle müssen in der Regel komplett ausgebaut und entsorgt werden, da eine Reinigung im Inneren nicht möglich ist.
Wichtig: Keine Fungizide im Innenraum vernebeln!
Experten raten dringend davon ab, Fungizide großflächig im Innenraum zu vernebeln. Dies belastet die Raumluft chemisch und tötet den Pilz oft nur ab, entfernt aber nicht die allergene Biomasse (die toten Sporen). Ziel einer Sanierung ist immer die vollständige physikalische Entfernung des Schimmels[2].
Rechtliche Situation: Mietminderung bei Schimmel
Tritt Schimmel in einer Mietwohnung auf, führt dies oft zu Streitigkeiten. Ist ein Wasserschaden (z. B. Rohrbruch, undichtes Dach) die Ursache, liegt der Mangel eindeutig im Verantwortungsbereich des Vermieters. Die Rechtsprechung hat hierzu verschiedene Urteile gefällt, die als Orientierung dienen (Achtung: Keine Rechtsberatung, Einzelfälle können abweichen!).
- 100 % Mietminderung: Bei erheblicher gesundheitlicher Gefährdung (z. B. wenn Kinder durch Schimmel erkranken) kann die Miete komplett gemindert werden (AG Charlottenburg, Az.: 203 C 607/06)[4].
- 80 % Mietminderung: Bei erheblicher Durchfeuchtung und Schimmelbefall in Küche, Wohn- und Schlafzimmer, die die Wohnung nahezu unbewohnbar machen (LG Berlin, GE 1991, 625)[4].
- 20 % Mietminderung: Bei kleinflächigem Schimmel an Wänden aller Räume (AG Königs Wusterhausen, 9 C 174/06)[4].
- 10 % Mietminderung: Bei Schimmelbildung, selbst wenn der Mieter eine Teilschuld trägt, der Mangel aber auch baulich bedingt ist (LG Konstanz, 61S 21/12A)[4].
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie schnell muss ich nach einem Wasserschaden handeln?
Sofort. Schimmelsporen können bereits nach 3 bis 5 Tagen auskeimen, wenn Feuchtigkeit und Temperatur stimmen. Eine technische Trocknung sollte umgehend eingeleitet werden.
Kann ich Schimmel einfach überstreichen?
Nein. Farbe tötet den Pilz nicht ab und entfernt ihn nicht. Der Schimmel wächst unter der Farbe weiter oder durch sie hindurch. Die befallenen Materialien müssen gereinigt oder entfernt werden.
Ist jeder Schimmel gesundheitsschädlich?
Nicht jeder Kontakt führt sofort zur Krankheit, aber jeder Schimmel im Innenraum ist aus hygienischer Sicht inakzeptabel. Besonders gefährdet sind Allergiker und immungeschwächte Personen. Bestimmte Arten wie Aspergillus fumigatus (Risikogruppe 2) gelten als pathogen[3].
Hilft Essig gegen Schimmel?
Auf mineralischen Untergründen wie Kalkputz oder Beton: Nein. Der Kalk neutralisiert die Säure, und der Essig liefert organische Nährstoffe, die das Pilzwachstum sogar fördern können. Verwenden Sie stattdessen 70-80%igen Alkohol (Ethanol)[2].
Was ist ein "Fogging" und ist es sinnvoll?
Beim Fogging werden Wirkstoffe vernebelt. Experten raten davon ab, da dies oft nur den Pilz abtötet, aber die allergenen Sporen in der Luft belässt und zudem Chemikalien in den Wohnraum einbringt. Mechanische Entfernung ist vorzuziehen[2].
Fazit
Schimmel nach einem Wasserschaden ist ein komplexes Problem, das schnelles und fachgerechtes Handeln erfordert. Die Kombination aus Feuchtigkeit und organischen Materialien in unseren Wohnräumen bietet den idealen Nährboden für Pilze, die ernsthafte Gesundheitsrisiken mit sich bringen können. Während kleine Oberflächenschäden oft selbst behoben werden können, gehören tiefgehende Feuchteschäden und großflächiger Befall in die Hände von Experten. Nutzen Sie im Verdachtsfall Testmethoden, um Klarheit zu schaffen, und bestehen Sie auf einer gründlichen Ursachenbeseitigung (Trocknung), bevor saniert wird. Ihre Gesundheit und die Ihrer Familie sollte hierbei immer an erster Stelle stehen.
Quellen und Referenzen
- Wissenschaftlich-Technische Arbeitsgemeinschaft für Bauwerkserhaltung und Denkmalpflege e.V. (WTA), Merkblatt E-6-3: Rechnerische Prognose des Schimmelpilzwachstumsrisikos, 2023.
- Landesgesundheitsamt Baden-Württemberg, Schimmelpilze in Innenräumen – Nachweis, Bewertung, Qualitätsmanagement, Bericht 2004.
- Ausschuss für Biologische Arbeitsstoffe (ABAS), TRBA 460: Einstufung von Pilzen in Risikogruppen, Ausgabe Juli 2016 (geändert 2023).
- Joachim Dospil / Hedwig Hanhörster, Tabellen für die Rechtspraxis: Mietminderungstabelle Schimmel, Carl Heymanns Verlag.
- Silberkraft, Produktinformationen und Anleitung zum Schimmeltest Raumluft Selbsttest.
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